Documentacion

DUE DILIGENCE INMOBILIARIA

1.- Información general

Relación de todos las fincas o inmuebles (terrenos, solares, delegaciones, fábricas, almacenes,
oficinas, locales comerciales, viviendas, presas o embarcaderos) utilizados o cedidos por la
Sociedad en el ejercicio de su actividad, ya los posea en propiedad plena y única o sólo tenga
determinada cuota de participación sobre ellos, los tenga en arrendamiento, en arrendamiento
financiero o leasing, en precario o existan derechos reales limitados o temporales de goce o
disfrute sobre los mismos en favor de la Sociedad.
Información relativa a la contratación de los servicios públicos y de cualesquiera otros servicios
necesarios para el desarrollo de la actividad.
Informaciones relativas a su estado de conservación.
Información acerca de las pólizas de seguros contratadas.
Información sobre embarcaciones como objetos hipotecables.
 

2.- En propiedad

• Documentos acreditativos de la propiedad ostentada por la Sociedad sobre cualesquiera fincas o
  inmuebles o derechos reales o personales, a fin de detectar todas las cargas y gravámenes que
  puedan afectar, activa o pasivamente, a los mismos, solicitando a tal efecto las escrituras de
  propiedad o gravamen o contratos privados y comprobando, en su caso, su debida inscripción en
  el Registro de la Propiedad mediante certificación de titularidad y cargas de las fincas con
  información continuada de las mismas. En caso de existir hipotecas, certificados del saldo
  pendiente de amortizar y último recibo satisfecho.
• Información catastral de cada una de las fincas o inmuebles, identificando la referencia catastral
  de los mismos, fecha o fechas de alta en el catastro, fecha de la última revisión del valor catastral,
  valor catastral con desglose entre el suelo y la construcción. Plano catastral individualizado por
  cada finca.
• Suministros de electricidad, agua, gas y teléfono, a fin de confirmar que está al corriente de todos
  los pagos debidos por dichos conceptos (contratos con las compañías suministradoras).
• Copia de los informes que existan sobre la valoración tanto del solar como de los edificios
  construidos sobre el mismo. Informes sobre el estado de conservación.
• Información referente a las características de la construcción, maquinaria, instalaciones mecánicas,
  eléctricas, electrónicas y de telecomunicaciones, condiciones del inmueble, mantenimiento y
  servicios del mismo, planos por planta, redes internas, equipamientos y sistemas de seguridad.
  Planos de contingencia en caso de catástrofe o accidentes.
• En caso de propiedad horizontal o de existir otra forma de copropiedad, título de constitución,
  régimen jurídico de las mismas y estatutos. Certificación registral de la inscripción del régimen de
  propiedad horizontal y de las cargas y gravámenes existentes. Inspección ocular de las fincas
  (situación de hecho, servidumbres aparentes). Informe del administrador de las fincas, si lo
  hubiere, determinando el estado de cuentas y gastos de la comunidad y, en su caso, de las
  distintas entidades de que sea propietaria la Sociedad en la comunidad; obras proyectadas y
  derramas extraordinarias previstas; dotación del fondo de reserva obligatorio; contratos que la
  comunidad haya suscrito con terceros (alquileres de parte del inmueble, etc.); pólizas de seguros
  que tenga contratada la comunidad; detalle de las reclamaciones judiciales o administrativas
  instadas por la comunidad o contra la comunidad. Certificado del secretario de la comunidad, con
  el Visto Bueno del Presidente sobre el grado de cumplimiento de las obligaciones económicas del
  titular con la comunidad.
• En caso de inmuebles en régimen de aprovechamiento por turnos, escritura pública de
  formalización del régimen de aprovechamiento por turnos; certificación registral de la titularidad y
  cargas del inmueble; licencias necesarias para el desarrollo de dicho régimen; seguros contratados
  y contratos con empresas de servicios; copia de las escrituras o contratos de aprovechamiento
  que se hubieran suscrito. Sistema de gestión.
   

3.- Arrendados

• Copia de los contratos relativos a los inmuebles arrendados por la Sociedad o poseídos en virtud
  de contratos de arrendamiento, de arrendamiento financiero o leasing o de arrendamiento
  compra. Si la operación proyectada contempla la venta de activos, averiguar la necesidad de
  consentimiento o notificación para que opere la subrogación en los contratos. En concreto:
• Identificación de las partes (arrendador/arrendatario).
• Fechas de los contratos de arrendamiento y régimen legal aplicable.
• Finca objeto del arrendamiento (identificación registral/planos).
• Destino del local; actividad: permisos y licencias; autorizaciones especiales; en su caso, cambio de
  titularidad de los permisos o licencias.
• Plazo, prórrogas y posibilidad de desistimiento.
• Renta inicial, renta vigente y sistema de actualización.
• Gastos a cargo del arrendatario: gastos comunes, impuestos, gastos de comunidad (detallar
  importes).
• Derechos de cesión del contrato y subarriendo: sistema y beneficiarios.
• Derechos de traspaso.
• Derechos de adquisición preferente.
• Indemnizaciones por expiración del término contractual.
• Servicios y suministros (contratos con las diferentes compañías).
• Régimen de obras, conservación y mejoras.
• Seguros: coberturas a cargo de la propiedad y a cargo del arrendatario.
• Cargas y gravámenes existentes respecto de la finca arrendada.
• Constitución y depósito de fianzas arrendaticias así como cualesquiera otras garantías adicionales
  prestadas por el arrendatario.
• Inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
• Para contratos anteriores a enero de 1995: régimen de actualizaciones de renta y extinción de los
  contratos.
   

4.- En arrendamiento financiero

• Copia de los contratos suscritos, con especial atención a:
• Plazo del arrendamiento.
• Relación del importe y vencimiento de las cuotas hasta la finalización del arrendamiento con
  desglose de las diferentes partidas.
• Régimen de transmisión o subrogación de la posición arrendaticia (cesión del contrato).
• Posibilidad de subarriendo.
   

5.- Aspectos urbanísticos de los inmuebles

Entorno:

• Ubicación: descripción de la zona; planos catastrales.
• Nivel de servicios urbanos con que cuentan los terrenos: acceso rodado, suministro de energía
  eléctrica, suministro de agua y evacuación de aguas residuales.
• Existencia o necesidad de que se apruebe y ejecute un plan o proyecto de urbanización. En su
  caso, fecha de aprobación definitiva.
• Distancia, en su caso, del límite oficial de la zona marítimo-terrestre o a cauces públicos (ríos,
  lagos, lagunas, riberas) o a vías públicas, de las edificaciones principales y accesorias.
• Existencia de servidumbres aparentes o proyectos que puedan implicar la constitución de una
  servidumbre: aeropuertos, líneas eléctricas o telefónicas, ...

Planeamiento y situación urbanística:

• Planeamiento de carácter general, especial, parcial o estudio de detalle a cuyas determinaciones
  estuvieran sujetos los terrenos ocupados por los inmuebles, con expresión del sector, polígono o
  unidad de actuación (o unidad de ejecución), si procede.
• Clasificación del suelo: si es suelo urbano, urbanizable (en su caso, programado, no programado
  o apto para urbanizar) o no urbanizable.
• En caso de terrenos: calificación urbanística de los mismos comprendiendo: usos del suelo;
  parámetros de edificación: altura máxima, edificabilidad máxima, profundidad edificatoria, número
  de plantas; ocupación máxima de la parcela y aprovechamiento del subsuelo.
• Expresión de la conformidad de la edificación y el uso existentes a la normativa urbanística en
  vigor y a las licencias otorgadas: situaciones fuera de ordenación, en su caso, o en edificación
  disconforme.
• Si existe alguna revisión o modificación de planeamiento pendiente o en trámite.
• Si los terrenos están incluidos en cualquier tipo de delimitación de suelo por la que se prevea su
  futura expropiación.
• Si los terrenos están incluidos en cualquier procedimiento de ejecución urbanística: compensación,
  cooperación (proyecto de reparcelación) o expropiación.
• Si los terrenos están afectados a actuaciones asistemáticas a algún expediente de transferencias
  de aprovechamiento.
• Si los terrenos están afectos al pago de cuotas de urbanización devengadas y pendientes de pago
  o, en su caso, si existen indemnizaciones pendientes por razón de la ejecución urbanística.
• Indicar la existencia de cualquier expediente sancionador de tipo urbanístico o de disciplina
  urbanística incoado contra la propietaria de los terrenos o edificios: copia de los mismos.
• Indicar la existencia de expedientes de declaración de ruina de los edificios: copia de los mismos.
• Si los terrenos, edificios o partes de ellos son objetos de especial protección, a través del
  planeamiento o por aplicación de la legislación de patrimonio histórico o cultural.
   

6.- Licencias

• Para las edificaciones en construcción o no declaradas: licencias de obras: incluyendo la
  descripción de cualquier reforma realizada o en curso, y licencias de primera ocupación, de uso o
  de habitabilidad; autorizaciones de vados, carga y descarga, etc.
• Licencias municipales de actividad y autorizaciones para la puesta en marcha de las actividades.
   

7.- Litigios

• Acciones civiles de cualquier naturaleza que afecten a los inmuebles en propiedad (saneamiento,
  evicción, servidumbres, responsabilidad del constructor, etc.) y a los arrendados (desahucio,
  extinción por transcurso del término, precario, incumplimiento de obligaciones).
• Recursos administrativos o contencioso administrativos por cuestiones urbanísticas.
• Expedientes sancionadores o de protección de la legalidad urbanística.
   

8.- Tributos locales

• Autoliquidaciones o liquidaciones provisional y definitiva del Impuesto sobre Construcciones,
  Instalaciones y Obras referido a la construcción de los inmuebles todavía no declarados e
  inscritos en el Registro y a las obras de reforma posteriormente realizadas: presupuesto de la obra
  u obras realizadas; hojas de encargo firmadas por el Arquitecto Superior, arquitecto Técnico o
  Ingeniero que hubieren participado; minutas emitidas por los Técnicos; certificaciones y facturas;
  certificación final de obras.
• Acreditación de estar al corriente en las liquidaciones por Impuesto Sobre Bienes Inmuebles
  (liquidaciones de los últimos cinco años).
• En su caso, liquidaciones del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de
  Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), respecto de las ventas de inmuebles realizadas o
  respecto de las adquisiciones en que se hubiera pactado su pago por el adquirente.
• Reclamaciones relacionadas con el valor de los inmuebles o con las liquidaciones o
  autoliquidaciones por tributos, tasas y exacciones locales.